Cocinas fantasma en la Comunidad Valenciana

Algunos modelos de negocios se consolidaron durante la pandemia. Este es el caso de las cocinas fantasma (dark kitchens). Nos lo cuenta Javier, especialista inmobiliario de Cuenca&Mirasol, que afirma que estos negocios de gastronomía resultaron fundamentales para sostener la actividad del sector inmobiliario.

Cocinas fantasma, pandemia y supervivencia

La denominación de las dark kitchens resulta esclarecedora en muchos sentidos; la perplejidad que deviene de explicar en qué consiste su práctica resulta muy similar a la falta de conocimiento que una persona puede tener sobre lo que sucede en uno de estos establecimientos.

Si bien simplemente se trata de negocios de gastronomía independientes que se enfocan en la preparación de platos y recetas, estos carecen de todos aquellos elementos in situ de un restaurante tradicional; no disponen de mesas ni de algún otro servicio de atención propio.

De hecho, la única comunicación con el cliente es digital. El envío de la comida se delega a plataformas y aplicaciones de reparto ajenas al negocio. De esta manera, se brinda un servicio a domicilio o de recogida que permite prescindir de gastos como alquiler o servicio de mesa que la pandemia dejó sin efecto durante los meses de distanciamiento social y aislamiento.

La posibilidad de muchos restaurantes y microemprendimientos de comida de reducir su capacidad hasta lo esencial de su producto no hubiera sido posible de no ser por el desarrollo indiscriminado de las plataformas y aplicaciones de reparto que simplificaron enormemente el esfuerzo y la inversión necesarios para generar un canal de venta legítimo y propio.

El nacimiento de esta nueva modalidad comercial fue parte de una tendencia de reconversión a la que muchos propietarios de restaurantes eventualmente debieron sumarse para sobrevivir. Sin embargo, muchos negocios de comida directamente fueron lanzados según esta modalidad, lo que resultó muy provechoso.

En relación con este fenómeno, el sector inmobiliario también consiguió adaptarse a la interrupción en la actividad y aprovechar esta nueva modalidad gastronómica durante la pandemia. De hecho, muchos agentes y negocios inmobiliarios supieron reconocer el fenómeno y organizar su porción del mercado en consecuencia.

De esta manera, aquellos agentes inmobiliarios más experimentados supieron suplir la demanda y ofrecer a este nuevo subsector gastronómico las alternativas más convenientes para montar sus cocinas fantasma. Estos agentes hoy disponen de una gran presencia en el sector y son referentes de innovación.

En lo que al mercado valenciano respecta, este fenómeno de simbiosis representa una gran oportunidad debido a la presencia de un conjunto muy numeroso de cocinas fantasma en la ciudad. Según nos cuenta Javier, de Cuenca&Mirasol, una de las casas inmobiliarias líderes de este nuevo formato, la proliferación de negocios de comida hace sumamente rentable el alquiler o la venta de pisos en la ciudad.

La oportunidad de aprovechar la necesidad de estos establecimientos de encontrar un sitio físico durante la pandemia donde realizar sus operaciones de manera cómoda y sin complicaciones fue lo que fomentó la incursión de algunos actores del ámbito inmobiliario, los cuales, por su parte, también se encontraban ante una caída de rendimiento en el mercado en general —compraventa, alquiler, comercial, etc.—.

La proliferación de las marcas virtuales requiere, al mismo tiempo, de una expansión del espacio neto para realizar las operaciones. Por ejemplo, en el caso de los dueños de restaurantes, ofrecieron las cocinas de manera subarrendada para que las cocinas fantasma pudieran realizar su labor.

La gran actividad comercial y turística de Valencia encontró mucho valor en la incursión en el negocio de la gastronomía virtual. Grandes exponentes del sector supieron anticiparse y abrieron sus propias marcas de cocina fantasma para aprovechar sus instalaciones y financiar el resto de sus operaciones.

La popularidad y capacidad de generar ingresos de esta nueva modalidad no se agota, sin embargo, como una simple modalidad provisional. La versatilidad de la marca virtual y la reducción en los costes estructurales de mantener un restaurante abierto al público, con o sin pandemia, representa una de las grandes problemáticas del sector desde siempre.

La inversión necesaria para abrir un local de comida se reduce entre un 70 y un 80 % de esta manera. Justamente por ello, se encuentra en ascenso la demanda de localizaciones de cocina y preparado de alimentos que puedan dar sustento a una serie de tareas muy variadas y continuas.

Ciertos corredores inmobiliarios y agentes de la construcción en el país —Barcelona, Zaragoza, Valencia, Madrid— comienzan a desarrollar proyectos inmobiliarios pensados exclusivamente para alojar cocinas fantasmas. Se trata de instalaciones con condiciones para realizar trabajo gastronómico por un conjunto variado de negocios al mismo tiempo.

Situación comercial y tendencia del mercado de Valencia

Por su parte, el mercado inmobiliario en Valencia —y no ya el sector inmobiliario, de prestadores, agentes e instituciones del ámbito— se encuentra hoy transitando una lenta y tortuosa recuperación que eleva el precio de las propiedades y genera una multitud de nuevas oportunidades para quienes buscan vender las suyas.

Según el último informe presentado por la asociación de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, las cifras demuestran una tendencia muy clara en cuanto al aumento de la demanda y la cotización de los bienes en general. La mayoría de los barrios de la ciudad y las zonas más vistosas han superado los valores más altos registrados en los últimos nueve años.

Frente a este fenómeno y para recuperar el tiempo perdido durante la pandemia, el sector inmobiliario se ha perfilado como uno de los más importantes en cuanto a la actividad financiera. La proliferación de cocinas fantasma y el aumento de la demanda persuade a los inversores a disponer de grandes sumas de capital para establecer una presencia fuerte en este sector.

En definitiva, se trata de un momento ideal para la venta de bienes inmuebles o, en su defecto, para el alquiler de propiedades. Esto es especialmente cierto en el ámbito de la gastronomía y de los proyectos inmobiliarios cuyo perfil responda a las necesidades operativas de las dark kitchens.

Las oportunidades para los propietarios de todo tipo son múltiples y se ven favorecidas por las medidas de fomento e incentivos fiscales dispuestos por las autoridades para que los negocios y comercios puedan recuperar niveles operativos previos a la pandemia. La búsqueda de nuevos establecimientos y condiciones de trabajo eficaces para empresas y emprendimientos de todo tipo crecerá significativamente durante los próximos dos años.

Los dueños de restaurantes disponen de varias opciones. En primer lugar, este puede seguir con la modalidad tradicional de servicio físico, disponiendo además de uno o más sectores para que cocinas fantasma puedan ocuparlos. Y si bien los alquileres oscilan entre los mil y los tres mil euros mensuales, esto puede resultar no tan sencillo, ya que la presencia de otros negocios puede entorpecer el funcionamiento del mismo y restar calidad al servicio en general.

En segundo lugar, el dueño puede directamente cerrar el restaurante y alquilar a varias cocinas fantasma de modo simultáneo, dependiendo de la capacidad del local. Esto resultará más rentable que la primera opción, puesto que la suma de varios alquileres de cocinas fantasma puede superar el ingreso de un restaurante tradicional luego de restar los costes asociados a mantener un servicio físico de atención en local.

La tercera opción es reconvertir la propia actividad y adecuarla al modelo de cocina fantasma. Esto quiere decir que el servicio tradicional deberá ser suspendido y solo se mantendrá la marca virtual del restaurante. De esta manera, se obtiene instantáneamente una marca reconocida que puede competir directamente en el mercado gastronómico gracias a las aplicaciones de envío de pedidos.

Soluciones inmobiliarias en Valencia

La presencia de un mercado de gran volatilidad en Valencia, por todo lo mencionado hasta el momento, no sorprenderá ni al más distraído de los lectores. Al tratarse de una ciudad de gran patrimonio cultural y una vida social muy activa, se trata de un mercado que suele operar en alza.

Este escenario, sumado a la proliferación de marcas virtuales de gastronomía, supone un aumento exponencial en el nivel de competencia entre los distintos agentes inmobiliarios que gestionan la mayoría de las operaciones. Esto entorpece las negociaciones y suspende la posibilidad de conseguir un buen precio sin pasar la propiedad demasiado tiempo en el mercado —algo que termina perjudicando todavía más su valor—.

Algunos de los referentes de mayor trayectoria en Valencia advierten sobre esta práctica que prioriza el interés comercial de los agentes inmobiliarios en vez de las necesidades del propietario o propietaria que pone la casa en venta. Del mismo modo, ciertos especuladores ofrecen opciones de inversión en proyectos inmobiliarios cuyo principal resultado es la reducción en el valor de las propiedades independientes.

Javier, de Cuenca&Mirasol, hace hincapié en la necesidad de implementar ciertas estrategias que permitan acelerar el proceso de venta en el menor tiempo posible, en función de una valoración adecuada de la propiedad. Él y otros referentes del sector sostienen que existe una activa práctica especulativa de precios ni siquiera es necesaria, puesto que existe un mercado muy amplio en lo que a cocinas fantasma se refiere.

En efecto, al tratarse de una zona turística tan importante y, al no importar ya la ubicación en el caso de las dark kitchenslos valores y precios que pueden obtener por la venta de propiedades en zonas que históricamente han tenido baja cotización, así como en cualquier otra zona semi céntrica de la ciudad, han alcanzado altos históricos.

La única necesidad verdaderamente fundamental para alcanzar un buen precio en la venta de una propiedad es la correcta intermediación y asesoramiento adecuado. Es por eso por lo que la elección de una agencia inmobiliaria de trayectoria es fundamental para mejorar el rendimiento de la propiedad en el mercado —esto es, la relación entre tiempo en venta y precio—.

Alternativas de asesoramiento y rendimiento comercial

Existen muchas opciones disponibles en Valencia para poner en venta tu piso. La mejor manera de comenzar es realizar un análisis realista de tu propiedad y su valor estimado en función de su ubicación. Esto puede realizarse de manera online en pocos minutos.

Una vez obtenido un valor aproximado, el siguiente paso es buscar una inmobiliaria que disponga de una cartera de clientes y un catálogo de propiedades cuyo perfil sea similar al de nuestra estimación. De esta manera, podremos obtener acceso inmediato a un mercado de oportunidades.

Si no queremos complicarnos, podemos recurrir directamente a Cuenca&Mirasol — esencial para elaborar este informe— o, en su defecto, a alguna de las otras inmobiliarias de la región. C&M, sin embargo, dispone de una cartera de servicios mayor y un registro de compradores mucho más amplio que sus competidores —más de treinta años de experiencia—, por lo que resulta más conveniente y eficaz su contratación.

Entre las muchas opciones que una organización como esta puede ofrecer al propietario, se encuentra, por supuesto, la cotización del bien; el proceso de gestión legal, tramitación y registro de la operación; la negociación y, en caso de producirse, el eventual arbitraje contencioso; la asesoría integral y la puesta en venta y su presentación al público.

La presencia de este tipo de agentes inmobiliarios permite conocer el estado real del mercado y realizar proyecciones basadas en las operaciones efectuadas para un determinado periodo. Su aporte, por otra parte, a las autoridades supone un añadido fundamental para el desarrollo de ciertas pautas para las marcas virtuales del sector gastronómico.

La razón de su popularidad durante la pandemia, frente a la aparición de las cocinas fantasma, sirvió como antecedente para el desarrollo de nuevas fórmulas contractuales que permite a los dueños de restaurante subarrendar sus propiedades a muy buen precio y mejorar la rentabilidad de su negocio.

Por otro lado, aquellos emprendedores independientes que pretenden incursionar en este ámbito disponen de un listado de propiedades adecuadas para lanzar su propia marca con una inversión mucho más baja de lo que resultaba antes de la pandemia.

La aceleración de la migración hacia el ámbito online, producto de la pandemia, quizás hubiera tardado años en producirse. La consolidación del trabajo a distancia y el éxito de las marcas virtuales y aplicaciones de reparto supone un cambio de paradigma en cuanto a las fórmulas comerciales tradicionales.

En el ámbito inmobiliario, según nos cuenta Javier de Cuenca&Mirasol, la proliferación de cocinas fantasma o dark kitchens representa una oportunidad que muchos de los agentes de mayor experiencia recomiendan a sus clientes.

Jose Cuñat

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